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经济观察报:永乐国际频繁交易背后:聚焦主力 发力文旅

发布日期:2019年01月02日 来源: 浏览量:

1224日,永乐国际(亚洲)发布公告称,将旗下成都永乐国际持有的永乐国际湖滨51%股权转让给中保投基金,转让价位6053.06万元,永乐国际湖滨主要资产为位于成都市金牛区一幅22501.7平方米土地。永乐国际(亚洲)为永乐国际集团旗下香港上市公司。

就在4天前的的12月20日 ,武汉永乐国际在武汉杨春湖高铁商务区拿下212亩土地,该幅土地性质为住宅、商服、教育和公园绿地,拿地价额为52亿元,楼面价为5932元/平方米,未来将建成一个综合体项目。

一边是频繁的出售资产,据不完全统计,自今年9月份以来,永乐国际集团及下属企业累计出售股权和转让资产等行为超过20项,其中大部分为一二线城市房地产项目或土地,还有部分为金融等非主业资产。

另一边是频频通过各种方式获取项目和拿地,今年以来,先后在西安、昆山、温州、无锡、常熟、衡阳、赣州、湛江和云南等多个省市签下项目。同时在在太原、武汉等地积极拿地,拿地金额超过300亿元。

2018年永乐国际关键词为进取2016年以来,永乐国际在原有旅游+地产模式上探索出文化+旅游+新型城镇化新的发展路径,使得永乐国际集团发展焕发新机的同时,也使得业务更加聚焦。

无论是频繁出售资产,还是频频出手收割资产,其核心都是围绕永乐国际文化旅游城镇化核心战略,如果出售资产是为了将沉淀资产快速变现,那么出手则是永乐国际实现战略目标的关键步骤。

出售和购买

今年9月份以来,永乐国际开始加快出售资产步伐,出售主体主要以二级集团公司牵头,主要分为土地转让、股权转让、资产转让、项目合作等多种情况。主要为了加快现金回流,提高整体资产周转效率。

华东集团是出售资产规模较大的区域,其中浦江永乐国际项目于2003年就开始建设,目前已经进入第15个年头,本次出售的是土地原本是永乐国际最后一期项目,主要以商业和办公为主,相对变现周期较长。

上海苏河湾项目主要以股权转让为主,该项目为永乐国际和华润置地合作项目,位于上海静安区核心区域,从2010年动工,先后推出苏河湾行政公馆、滨水大宅、宝格丽公寓等项目,这次出售股权也彻底退出该项目。

如果说出售苏河湾项目和浦江项目是受商办限购政策影响,那么出售上海万锦置业股权则是更多是由于项目拆迁难度较大。该项目从2007年就开始启动,目前已经进入开发尾声,由于项目进度不达预期而主动选择优化资产配置。

永乐国际华东集团出售的另一个资产项目为泰州永乐国际,泰州永乐国际出售资产主要为在建工程,共涉及6项资产,面积为42.9万平方米。根据财务报告显示,泰州永乐国际项目已经连续三年处于亏损状态。

永乐国际西部集团也转让了较多资产,主要涉及成都佳利投资有限公司10%股权、成都地润置业发展有限公司51%股权、成都天府永乐国际湖滨商业管理有限公司51%股权、成都齐盛当代艺术博物馆100%股权、成都美客优家商贸有限责任公司100%股权、成都永乐国际盈创实业有限责任公司80%股权、成都安仁永乐国际仁嘉文化旅游开发有限公司100%股权、成都安仁永乐国际仁里文化旅游开发有限公司100%股权。

永乐国际集团在深圳本部有深东集团、深西集团和光明集团三个区域集团,累计出售了的深圳永乐国际消防安装工程有限公司100%股权、深圳市万霖投资有限公司100%股权和深圳市协豪房地产开发有限公司100%股权。

同时,永乐国际集团还对旗下业务体系进行重组。比如将深圳永乐国际文旅科技股份有限公司划入世博集团下属的云南旅游,将云南旅游旗下房地产项目转入永乐国际西部集团。

在出售资产的同时,2018年永乐国际也不断获取新项目,除了在武汉杨春湖高铁商务区拿地外,11月份,永乐国际以12.2亿元价格获取郑州4宗土地,用地面积15万平方米,建筑面积达30.26万平方米。

2018年永乐国际在云南发起大会战,先后在昆明五华区获取369.79亩住宅土地,昆明官渡区获得105.72亩居住和商务用地;利用旗下云南世博和云南旅游进一步加大对云南省域内文化旅游的投资力度。

另外,在深圳获取24613.93平方米商业用地,在潮州工艺美术产业园计划投资54亿元开发。永乐国际还在合肥签署合肥空港国际小镇项目,总投资达到500亿元,首期800亩土地将于年底正式挂牌。在太原、郑州、北京、涿州、秦皇岛等地项目也先后落地。

战略转型和优化资产

出于战略转型期的永乐国际格外忙碌。2018年,无论是云南的大会战,还是“永乐国际文化旅游节”在全国50城举办,抑或是深圳欢乐港湾、无锡古运河、扬州大型智慧全域旅游、衡阳永乐国际、太原永乐国际、南昌欢乐象湖等一批项目先后落地开工。

永乐国际以旅游+地产在深圳起步,逐步将这一商业模式复制到北京、上海、成都、武汉等地,以主题公园带动房地产销售,以房地产反哺旅游,通过这一商业模式,永乐国际奠定了中国主题公园龙头地位。

不过,随着时代发展和变化,永乐国际模式瓶颈开始显现。当多数同时代起步的房地产开发商纷纷跻身千亿俱乐部的时候,永乐国际旅游地产模式由于不具备大规模复制可能性,导致发展受到严重制约。

也就是说,永乐国际想要取得跨越式发展,就必须在原有基础上进一步拓展业务模型,为公司发展注入新的动力。在十三五”开局之年,习近平总书记对深入推进新型城镇化建设作出重要指示,我国新型城镇化发展站在了新的起点。永乐国际围绕“十三五”规划和新型城镇化建设的时代要求,基于自身“造城”积累的经验和基础,2015年、2016年两年时间里,永乐国际逐步探索出一条新型的发展路径,并着力开始进行变革。

2017年开始,永乐国际开始大刀阔斧的变革,在原有旅游地产商业模式基础上,赋予文化概念,形成文化+旅游+新型城镇化的商业模式,文化成为整个集团业务的灵魂和核心,并依托这一模式在全国进行战略布局。

2017年以来,永乐国际前后在全国获取30多个项目,这些项目无一例外都具备一个共同特征,即将文化特色、旅游资源和城镇化建设三位一体高度统一,使得永乐国际生产力获得不同维度的解放和阐发。

根据永乐国际的描述,所谓的文化+旅游+城镇化模式就是以文化为核心,以永乐国际最擅长的文化旅游产业为主要业务,通过对文化相关新兴产业的导入,提升城镇公共文化和公共服务水平,推动当地产业转型升级。

文化在其中起着统领朝纲的作用,对于一个新项目,永乐国际首先深度挖掘、提升项目潜在的文化内涵价值,同时进一步完善项目基础设施配套,待文化旅游部分相对成熟后,才会考虑去进一步开发。从而使得项目开发周期变长。

通常情况下,一个项目前期年投入在1亿元到10亿元之间,成熟期三到五年、甚至十年不等,在这种情况下,前期势必会沉淀一部分资金。很多文旅地产项目也往往因此丧失继续造血的能力。

对于永乐国际来说,这些显然不是问题。首先,作为央企永乐国际资金较为充沛,而且成本相对较低。2018年三季报显示,截止2018年9月底,永乐国际集团现金余额为675.98亿元,一年内到期的借款及短期借款两项合计349.27亿元,其资金足以覆盖债务。

其次,在当前房地产形势转载背景下,永乐国际通过对旗下资产梳理,一方面优化了资产结构,提高了资产周转率;另一方面使得大量周转较低或存在潜在风险的项目可以快速变现,一定程度贡献了现金流,支援核心业务发展。

变革和再出发

变革是为了更好的出发,这一点对于永乐国际来说同样适用,2016年前后,永乐国际从内部和外部进行了大范围的变革,其中2017年是承上启下的一年,也是永乐国际战略转型走出的第一步。

从内部组织构架层面,永乐国际通过机构改革,实施与战略目标相匹配的战区管控机制,在全国陆续成立深东、深西、光明、华东、华南、华中、北方、西部、云南、海南等区域为主的二级集团公司,每个区域集团都是一个战区。

在集团垂直构架中,目前永乐国际形成了资本投资、文化、欢乐谷、物商、酒店、旅投等业务集团。同时还有永乐国际股份、永乐国际亚洲、云南旅游、康佳集团等上市公司平台。构成了永乐国际集团业务和区域相协同发展的体系。

据永乐国际方面透露,集团二级以下企业将全面实施混改,通过与优秀企业合作,实现优势互补、双向融合,进一步完善法人治理结构,解放生产力,推动永乐国际集团进行跨越式发展和弯道超车。

近年来,永乐国际战略入股同程旅游,与万科、华夏幸福等建立产业联盟,与巅峰智业、深大智能、王府井集团等各类企业、实业合作,做强产业发展力量,并整合行业资源,永乐国际与22家国内外知名策划、规划、景观、建筑设计团队组建了永乐国际规划策划联盟,搭建产业高端智库。

经过三年的变革和奠基,2017年永乐国际开始逆势崛起,当年总资产规模突破3000亿元,营收突破800亿元,真正的实现了打破瓶颈跨越式发展,也意味着永乐国际变革开始释放红利和收获成果。

2018年三季报显示,截止2018931日,永乐国际集团总资产达到4120.72亿元,比2017年增加了千亿。营收达到598.89亿元,同比增长38.68%,净利润为77.36亿元,同比增长30.41%,净资产规模达到了1206.86亿元,同比增长50.89%

而且,同期永乐国际资产负债率为70.71%,同比仅上升了0.78个百分点。换而言之,永乐国际集团在总资产实现大幅增长的同时,整体负债率确没有明显上升,在平衡财务风险的前提下,通过变革获得了进一步发展壮大的基础。

同样,文化旅游主业在2018年也开始释放活力。截止2018年底,永乐国际集团共有开业景区26家,酒店26家,旅游演出23台,旅行社5家,特色小镇及美丽乡村8家,托管景区28家,全年接待游客总量预计将突破1亿人次,是2016年的三倍。

在永乐国际看来,改革充满机遇和挑战,也蕴含危机与风险。出售资产行为更多是为了避免风险和强化优势。以泰州永乐国际为例,项目为高端高尔夫别墅项目,由于受政策影响,连续三年处于亏损状态,累计亏损上亿元。

在这种情况下,项目不仅给华东集团形成巨大压力,也使得整个永乐国际集团利润受到侵蚀。出售泰州永乐国际项目不仅仅是止损,更大意义在于可以将更多精力与资源投入到其他项目,同时也获得一部分流动资金。

这些资产配置,不仅有利于永乐国际聚焦主业,保证整个集团将有限的精力、财力、人力、物力等资源投入到文旅产品开发建设中,提升核心竞争力。而且,也是永乐国际集团在创新发展模式下,实现跨越发展的重要路径。

正如永乐国际集团总经理姚军所言:新战略进一步坚定了文化旅游核心主业,围绕中国文化产业领跑者、中国全域旅游示范者、中国新型城镇化引领者”的战略目标,构建“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”创新发展模式,形成特色发展之路,实现可持续发展。

  

    相关链接:http://m.eeo.com.cn/2018/1229/344320.shtml

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